En el sector bancario español nunca se hubiesen podido imaginar el dolor de cabeza que les esta ocasionando la gestión del crédito concedido al ladrillo. Aquella financiación ofertada y demandada de forma ilimitada en los años del boom está lastrando las cuentas de resultados de las entidades financieras de forma severa y con ello los ratios de solvencia exigidos por el Comité de Basilea de Supervisión Bancaria (Basilea II).
No parece que se pueda encontrar un analgésico a corto-medio plazo ya que la exposición del sistema financiero español (bancos y cajas) al sector inmobiliario alcanza los 445.000 millones de euros. En porcentaje del balance consolidado de las entidades de depósito españolas representa un 12% y un 50% del PIB español.
Esta financiación ha pasado de representar el 38,8% del total del crédito al sector privado a mediados de la década de los noventa al 60,3% en 2009, con fuertes crecimientos anuales, tocando el máximo en el año 2006 con un aumento del 50,6%.
Las cifras hasta el momento son indicativas pero no explican por si mismas la crudeza de la situación actual, me refiero a que la situación real del mercado inmobiliario español es mucho peor de la que algunos analistas presentan con expectativas de recuperación en un plazo de tres-cuatro años.
Para hacernos una idea, según el departamento de estudios del BBVA tenemos un stock de 1,1 millón de viviendas nuevas a finales del 2010. Ahora bien, tenemos que tener en cuenta que en el mercado se seguirán acumulando viviendas de promociones que están en construcción y que se irán acabando en el medio-corto plazo, con lo cual sumariamos otras 600.000 unidades. También es cierto que el mercado español ha mantenido en los años anteriores al boom inmobiliario niveles de stock de viviendas en torno a las 300.000 unidades.
Por tanto para alcanzar el nivel de stock pre-crisis y tomando como valido el nivel de ventas del año 2009 de 240.000 unidades, tardaríamos 5,83 años en digerir el exceso acumulado. Ahora bien, hemos obviado lo más importante, un porcentaje muy elevado del stock actual se encuentra en su mayoría en lugares equivocados, como por ejemplo en la costa mediterránea, donde la demanda va a ser por muchos años inexistente.
Cuando en un mercado trabajamos con previsiones de recuperación a tan largo plazo debemos asumir que hay que olvidarnos de la recuperación y afrontar las consecuencias de un mercado sin respuesta. Las empresas inmobiliarias españolas cotizadas han sufrido en el precio de sus acciones la explosión de la burbuja y hay que tener en cuenta que muchas de estas acciones están pignoradas como garantía de los créditos concedidos por los bancos.
Hasta el momento hemos descrito un escenario del mercado inmobiliario en lo que respecta a la vivienda pero no debemos olvidar que gran parte del crédito promotor fue concedido para la compra de solares, los cuales han sufrido un deterioro muy importante desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Para transformar la exposición al sector inmobiliario en perdidas esperadas, atendiendo a la normativa de Basilea II referente al riesgo de crédito y según el método de calificación interna basado en los ratings asignados por la propia entidad financiera a sus acreditados, en primer lugar ha de mediar el impago del crédito (Probability of Default,PD) y en segundo lugar la perdida o quebranto en caso de impago (Loss Given Default,LGD), que depende de la existencia de garantías, de su eficacia y de su valor.
Es muy difícil hacer un calculo de lo que estas perdidas esperadas pueden suponer para el sector financiero, pero utilizando como comparable al mercado americano, su subprime ha ocasionado según S&P perdidas del 70%, nuestro subprime es el suelo y no es mejor que el subprime americano, se estima que hay 150.000 millones financiando este activo, con lo cual ya tendríamos 105.000 millones de perdida ,a la cual debemos sumar el deterioro del resto del crédito a la vivienda, el cual dependerá de la PDxLGV, siendo la probabilidad de impago cada día más alta y teniendo las garantías cada día menos valor (caída de precios de la vivienda). El panorama es ciertamente preocupante.
Las medidas adoptadas por el Gobierno para reducir el déficit público así como la aparición de tendencias alcistas en los tipos de interés van a ralentizar aun más las estimaciones de recuperación del mercado inmobiliario.
España al no poder devaluar su moneda solo puede resolver sus problemas o bien a través de la mejora de la productividad, lo cual es bastante improbable, o bien a través de la reducción de los sueldos y los precios lo cual va a ir sucediendo inexorablemente, por lo que la banca doméstica tiene que prever por parte del negocio hipotecario a las familias, 650.000 millones, una mora más elevada, lo cual añade un mayor deterioro a los balances del sistema financiero.
La regulación del Banco de España ha exigido a las entidades tener provisionado el 20% del valor de los inmuebles adjudicados que han ido acumulando en sus balances durante el primer año y tenerlos al 30% en el segundo año. En el caso de créditos en mora con garantía hipotecaria concedidos para la compra de suelo en el segundo año debe estar provisionado el 100% y para el resto de hipotecarios habrá que provisionar la diferencia entre el importe del crédito y el valor de tasación actualizado de los inmuebles que respaldan dicho préstamo, con un tope del 30% del importe inicial del inmueble.
Por tanto, las cuentas de resultados de los bancos en el 2009 han manifestado el lastre que supone la financiación al ladrillo, con una caída en su conjunto del 10% de sus beneficios, y cada día se ve con mayor preocupación la capacidad de los bancos para hacer frente con sus recursos a los impagos y a las perdidas de valor de los activos inmobiliarios que figuran en sus balances. Las entidades financieras españolas se han convertido en las mayores inmobiliarias del mercado asumiendo un papel que nunca les hubiese gustado protagonizar. Los inversores han penalizando los riesgos de los bancos asumidos con el sector inmobiliario.
Ante esta complicada realidad ahora la pregunta que flota en el ambiente es si la Banca va a refinanciar los créditos a los promotores o si asumirá más activos a cambio de deuda intentando evitar o llegando en la situación mas favorable a un concurso de acreedores, donde la parte deudora es la más beneficiada.
Para refinanciar la deuda de una compañía es fundamental la elaboración de un plan de negocio realista, un plan financiero creíble donde se estimen los flujos de caja futuros de la empresa y una propuesta de refinanciación donde se recoja los nuevos plazos, costes y ajustes de la generación de caja al servicio de la deuda. Todos estos planes los están elaborando para las promotoras grandes consultoras internacionales, las cuales sin ningún rubor, proponen una paralización absoluta, pero según ellos temporal, de la actividad inmobiliaria y presentan unos cuadros de generación de cash-flows a través de la imaginativa venta de los activos de la sociedad.
Sabemos que el papel lo acepta todo pero en estos casos parece que la banca también lo esta aceptando todo, es curioso observar como el crédito al promotor sigue aumentando a pesar de una contracción severa de las ventas, este aumento del crédito es una mera refinanciación de deudas antiguas.
Como ejemplo más reciente tenemos la refinanciación por importe de 4.500 millones que Reyal Urbis ha acordado con sus diez mayores bancos acreedores, canjeando deuda por activos inmobiliarios por 400 millones y otorgar un crédito puente por importe de 75 millones para poner en marcha su nuevo plan de negocio, el cual estará sustentado básicamente en la esperanza de poder generar la suficiente caja a través de los alquileres y desinversiones ya que la venta de viviendas esta muy dañada. Como bien ha explicitado Lazard la actividad inmobiliaria quedará paralizada.
Es entendible que ante la situación actual las entidades no quieran perjudicar más sus cuentas de resultados aflorando de golpe las perdidas que les supondría el default del crédito promotor. Pero lo que no es entendible es que se siga inyectando más liquidez y alargando los plazos de devolución de la deuda para aquellas promotoras que se encuentran sin capacidad de hacer frente a sus compromisos como deudores sine die, es decir, en quiebra.
Si me gustaría hacer una mención especial al negocio patrimonialista, el cual no tiene nada que ver con el de la promoción de viviendas, aquí nos encontramos con empresas con una cartera de activos en los cuales se ha invertido para su puesta en explotación, es decir arrendarlos, en estos casos se podría optar por la refinanciación siempre y cuando la generación de caja sea suficiente para hacer frente a la devolución de la deuda. El gran problema es que debido a los desajustes tan enormes alcanzados en los niveles de apalancamiento los flujos esperados no suelen ser suficientes para cumplir con la devolución.
Así mismo para aquellas promotoras que tienen promoción en curso puede ser más beneficioso para la entidad, cuanto más grado de avance tenga la obra, refinanciar ya que en caso de impago del promotor tendrían que provisionar el 100% del crédito, sin embargo con el producto acabado, además de poner el activo en valor, los porcentajes de provisión son muy inferiores. Hay que mencionar que está situación cada vez es menos frecuente porque las viviendas iniciadas han sufrido un descenso muy significativo en los últimos años.
Las entidades financieras tienen que optar o por seguir quedándose con los activos inmobiliarios que han financiado y de esta forma ir afectando a la cuenta de resultados espaciadamente en el tiempo o por pegar una patada hacia adelante y diferir las perdidas lo máximo posible, aunque esto suponga mantener o incrementar recursos en negocios sin viabilidad alguna y por tanto engordar las perdidas hasta que la situación sea insostenible.
Actualmente las entidades financieras están optando por ambas vías, pero parece que lo lógico es que se fuesen decantando más por la primera y cortar el grifo a las refinanciaciones para las promotoras inmobiliarias.
En los últimos días la banca ha solicitado al Banco de España reducir las provisiones en los inmuebles que se ha quedado como consecuencia de la imposibilidad de devolución de los prestamos, en el caso de que sea aceptada esta propuesta, las cuentas de resultados se verían mucho menos afectadas y por tanto esta medida podría ayudar a que los Bancos opten más por asumir dichos activos en vez de seguir refinanciando.
El Banco de España como supervisor y regulador de nuestro sistema financiero actualmente realiza un seguimiento de las operaciones de refinanciación, a nivel mayorista, de tal forma que si detecta una operación con deudor sin capacidad de pago o se produce un deterioro ulterior en dicha capacidad, reclasifica la operación en dudosa o subestandar con la consiguiente dotación de provisiones. Considero que tendría que dar un paso más y no autorizar refinanciaciones que no son viables. Pero ya que por el momento no va a tomar esa posición lo que si le debemos exigir es un sistema financiero donde la información sobre los agentes intervinientes en las operaciones fuese concisa y sin ningún tipo de opacidad, detallando al mercado con absoluta claridad quienes son las entidades que refinancian, a quien refinancian, en que cuantía lo hacen, los canjes de deudas por activos, sus provisiones reales, su exposición al crédito promotor y a cada uno de los diferentes tipos de activos inmobiliarios, con especial mención al suelo y sus características urbanísticas.
De esta forma el propio mercado penalizaría a aquellas que han optado por no afrontar el problema y refinancian a empresas zombis sin más sentido que ocultar perdidas, las cuales en muchos casos van a generar graves problemas de solvencia.
La gran banca-Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Popular-han dotado provisiones en 2009 por importe de 21.000 millones, AFI estima que el sector podría haber provisionado ya alrededor de la mitad de toda la perdida esperada en el conjunto del ciclo en la cartera crediticia. Hay por tanto entidades que se han tomado los saneamientos en serio, tal vez porque son también las que más musculo financiero tienen, y sin embargo otras solo están cubriendo el expediente y ocultando las perdidas reales que les está suponiendo su exposición.
Esto quiere decir que nos encontramos con entidades a las que posiblemente les sobren provisiones y otras que ante los impagos de sus deudores pueden llegar a ser insolventes y por tanto tengan que someterse a un proceso de reestructuración a través del FROB. Muchas cajas de ahorros se encuentran en esta situación. Pero también hay que significar que hasta la fecha todas las entidades con problemas de solvencia y liquidez han accedido a las ayudas públicas canalizadas por el Banco de España y el Estado, pero esta ayuda no puede ser indefinida, ya que además de distorsionar las reglas del juego sustentando a los peores gestores, se está contribuyendo a deteriorar la economía española. Parece que una solución podría venir de la mano de fusiones entre entidades, algunas ya se han realizado, pero con las cajas tenemos que combinar intereses económicos y políticos, lo cual, está dificultando el proceso sobremanera. En cualquier caso queda la posibilidad de intervenir y rescatar a la fuerza entidades financieras para poder colocarlas en el mercado, una vez saneadas, a otras entidades privadas solidas, de tal forma que nuestra banca salga reforzada del proceso. Hay muchas entidades que sobran y sería bueno que tras la crisis, la cual parece que va a perdurar unos cuantos años, solo queden las mejores operando en el mercado financiero. Sería bueno que el ahorrador no diese por garantizado que su dinero depositado lo va a recuperar siempre, hay que aprender a discriminar y sopesar los retornos y los riesgos que nos ofrece cada entidad, para lo cual necesitamos información transparente. Ganaríamos en cultura financiera y conseguiríamos tener un sistema más eficiente donde el riesgo sistémico debe estar presente de una manera mucho más significativa, para evitar futuras crisis como la que estamos viviendo, donde el riesgo moral ha viciado la estrategia operativa de las entidades financieras al saber que cuentan con la protección del Estado, con el consiguiente coste para la economía del país.
